住まいへの要求は、独身時代、新婚時代、子育てのファミリーな時代、そして熟年夫婦の時代へと、ライフステージによってどんどん変わっていくものです。そして、それぞれのライフステージに応じた最適で快適な住宅に住み替えて行こうとした時に、最大の関心事になるのが「私の家は、一体幾らで売れるの？」という売却価格でしょう。この売却価格については、最近はインターネットの不動産（物件）情報サイトで公開されている類似物件（マンション・一戸建てなどの種別、地域、建築後の年数、広さなどが似ているもの）をチェックすることで、ある程度までは把握できるようになって来ましたが、新聞やチラシ広告も含めてマーケットで公開されている価格は、あくまでも「売主さんが売りたい価格」（これを、「売主希望価格」あるいは「売出し価格」と言います）ですから、それよりは少し低めというのが実際の取引価格だと理解しておかれるとよいかもしれません。それに、不動産の価値（値段）は立地（駅からの距離や交通、周辺環境など）やその街の発展性・熟成度によっても大きく変わってきますから、実際に売れる価格（成約価格）というのは、自分一人では算定が難しくなってきます。ですから、「私の家は、一体幾らで売れるの？」と思った時は、そのエリアでたくさんの取引き経験や最新の情報を持っている不動産会社から実際に売れるであろう価格（これを「査定価格」と言います）についての助言を得て「助言価格」、「売出し価格」を決め、買主さんとの交渉にのぞまれるとよいでしょう。
不動産を売ったり買ったりするときには、不動産会社に支払う仲介手数料の他に売買をめぐる税金、住宅ローンを借りる時の手数料、購入した不動産の所有権を確保するための登記費用などがかかってきます。ここでは、そうした諸経費について、主なものをまとめてみました。
■不動産を売ったときにかかる経費
■印紙税（平成１９年３月３１日までは軽減税額）
不動産の譲渡に関する契約書の印紙税です。
1,000万円超5,000万円以下の場合で、15,000円となります。
■譲渡所得に対する所得税と住民税
土地や建物を売却して譲渡益（利益）がでた場合には、確定申告時に所得税と住民税を納めます。（税額については、「税金はどうなるの？」をご参照下さい）
■仲介手数料
400万円以上の物件は、（売買代金×３．１５％）＋６万３千円（消費税込）
■その他
固定資産税やマンション管理費などは売主様との間で日割計算による精算となります。
（１）専属専任媒介契約・専任媒介契約
特定の不動産業社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専属専任媒介契約、専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間有効で、この間、委任を受けた不動産業者は売買を行う相手を積極的に探す努力と、その業務処理状況を報告する義務が発生します。特に売却依頼では、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な売却活動を受けることができます。
（２）一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。依頼主が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明示する「明示型」と他の業者を明らかにしない「非明示型」があります。
不動産の取引（売買）を行うときにぜひ予め知っておいていただきたいのが、「税金はどうなるの？」ということでしょう。
不動産を売ったときの譲渡益にかかる税金は、所有していた期間により「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分し、それぞれ他の所得と分離して計算されます。そして、不動産を売った年の１月１日現在で、所有期間が５年を超えた場合には長期譲渡、5年以下ならば短期譲渡になります。その税額は、平成16年度からは短期譲渡所得（所有期間５年以下）では、所得金額×30％＋住民税・市区町村民税9％＝所得税額（合計39％）。長期譲渡所得（所有期間１０年超）の場合は、所得金額×１５％＋住民税・市区町村民税5％＝所得税額（合計20％）が課税されています。税制は年度ごとに改正が行われる一方で、マイホームを売った場合には、一定の要件に該当すれば、税金が軽減される特例などもありますので、詳細は弊社までお問い合わせ下さい。
さて、譲渡益だけでなく「譲渡損失が発生するケースはどうなるのか？」いう心配もあるでしょう。
自分の住宅を売却（買替えを前提としない）して損失があった場合には、「譲渡損失の繰越控除の特例」という制度を利用することができます。この場合 の“譲渡損失” とは、購入時の金額から、建物分に対する減価償却と購入時・売却時の諸経費 （控除対象分） を差し引いた金額よりも、さらに低い金額での売却になったときが該当します。この特例を利用すると、譲渡（売却）をした年だけでなく、その翌年以後3年内の各年における総所得金額（合計所得金額が3000万円以下の年分に限ります）から一定の方法による控除（他の所得に対する所得税を減らすことができ、４年間の課税所得金額合計よりも損失が大きければ、その間の所得税がゼロになります）を受けることができます。細かい適用条件がありますので、詳しい計算方法などは、やはり弊社までお問い合わせ下さい。
